Acheter une ruine
Acheter une maison en ruine...
Coup de génie ou fausse bonne idée ?
Vous n’avez qu’une idée en tête, habiter en centre ville !
Mais le prix du foncier rend ce rêve inaccessible.
Et si vous vous tourniez vers l’achat d’une ruine ?
En tant que photographe immobilier il m’est arrivé de parcourir pas mal de biens en délabrement.
Je crois que le pire fut une maison dans le petit bourg des Andrivaux pas très loin de Chancelade.
Imaginez une longère en cœur de village dont il ne reste que les murs envahis de ronces, toutes les menuiseries ont rendu l’âme et sont à même le sol. La charpente s’est effondrée sur au moins les deux tiers de la bâtisse. Et pourtant elle s’est vendue.
Les Andrivaux c’est un quartier très spécial. Construit autour d’une commanderie des Templiers et d’un dispensaire des Hospitaliers ce hameau est un lieu très couru car très bien situé d’une part, très tranquille mais à 5 minutes de la zone commerciale de Marsac, et d’autre part habiter aux Andrivaux fait de vous le membre d’une petite communauté assez extraordinaire : les voisins (beaucoup de solidarité et de convivialité entre les gens). Les ventes de maisons y sont assez rares. A tel point que même une ruine en cœur de village va se vendre.
Je pourrai citer de mémoire une demi-douzaine de maisons ou de fermes en ruine que j’ai pu photographier et qui toutes se sont vendues rapidement. Une ferme à proximité de Vergt, une deuxième ferme pas loin de Lalinde, une grande maison bourgeoise à Périgueux, une petite maison encore habitée dans le secteur de Sanilhac…
Centre ville de Lalinde
La dernière en date se situe en plein cœur de Lalinde.
A cent mètres de la mairie et 150 de la place du marché, juste en bordure du canal.
Une immense maison de maître de 15 pièces dans un état de délabrement assez avancé.
Imaginez, une belle bourgeoise de 300m2, en plein cœur de Lalinde, en bordure de canal avec un parc arboré de 8000m2 (les photos sont visibles en fin d’article).
C’est un bien qui s’il était en état vaudrait vraiment très cher, certainement plus du million d’euros.
Un rêve inaccessible pour la majorité des gens.
Le bien s’est vendu 235 000 €, le prix d’un petit pavillon !
Alors meilleure porte d’entrée sur le marché du luxe ou meilleur moyen de se ruiner ?
Voyons quels sont les atouts :
Prix et potentiel financier
Prix d’achat généralement bien inférieur au marché, ce qui permet de dégager un budget pour les travaux.
Forte marge de plus-value après rénovation ou en cas de revente/ mise en location, surtout si le secteur est recherché.
Liberté de conception
Possibilité de repenser entièrement les volumes : redistribuer les pièces, ouvrir les espaces, créer de grandes pièces de vie.
Personnalisation totale du projet : matériaux, style, niveau de confort, performances énergétiques, tout peut être adapté aux besoins et au mode de vie de l’acheteur.
Charme, histoire et matériaux
Conservation d’éléments anciens recherchés (poutres, pierres, vieux planchers, ouvertures atypiques) qui donnent un caractère unique une fois restaurés.
Possibilité de raconter l’histoire du lieu et de le transformer en maison de caractère mêlant authenticité et modernité, ce qui parle beaucoup aux acheteurs en quête de singularité.
Cadre et emplacement
Beaucoup de ruines se trouvent sur de grands terrains ou dans des environnements calmes, avec vue dégagée, nature ou village de charme.
Pour un investisseur, c’est l’occasion de mettre la main sur un emplacement devenu rare (centre de bourg, hameau prisé, secteur touristique) à moindre coût.
Aides à la rénovation
Accès possible à des aides à la rénovation énergétique et à une TVA réduite sur certains travaux ou matériaux, selon la nature du projet.
Rénovation plus vertueuse que la construction neuve : réemploi de matériaux existants, limitation de l’artificialisation des sols, argument de plus en plus valorisé.
Les atouts sont donc réels, surtout sur cette belle bourgeoise de Lalinde idéalement située.
Abordons les risque :
Le gouffre financier possible
Sous‑estimation des travaux : une fois les murs ouverts, on découvre souvent problèmes de structure, charpente pourrie, planchers à refaire, réseaux à remplacer, etc., qui font exploser le budget.
Dépassements chroniques : ce qui était chiffré 80 000 € finit parfois à 120 000 € à cause des imprévus, des frais annexes (gravats, études, mise aux normes) et des retards de chantier.
Risque de se retrouver coincé : budget travaux épuisé, bien invendable en l’état, impossibilité de finir le projet sans se réendetter lourdement.
Le chantier sans fin
Délais largement plus longs que prévu : problème de structure découvert en cours de route, artisans indisponibles, matériaux en retard… et le planning s’étire sur des mois, voire des années.
Impact sur la vie perso : vivre dans les travaux ou gérer un gros chantier à distance use les nerfs, grignote le temps libre et la vie de famille.
Les mauvaises surprises techniques
Bâtiment potentiellement dangereux : murs instables, toiture effondrée, infiltrations, parfois arrêté de péril avec obligations de sécurisation ou de démolition.
Pathologies cachées : absence totale d’isolation, électricité vétuste, plomberie à refaire, présence possible d’amiante, termites, champignons… tout ce qui coûte cher mais ne se voit pas sur les photos.
Le poids des règles et de l’administration
Contraintes d’urbanisme : en secteur sauvegardé, proche d’un monument, en bord de canal ou dans un village classé, tout n’est pas permis (façades, ouvertures, matériaux, volumes).
Arrêtés, normes, autorisations : arrêté de péril, obligation de sécuriser, exigences de la mairie, PLU, ABF… chaque contrainte peut rajouter des études, des délais et des coûts.
Un luxe qui peut tourner au piège
Décalage entre rêve et réalité : sur le papier, maison de maître, parc, canal, centre‑bourg ; dans la vraie vie, plusieurs années de travaux lourds avant de profiter du lieu.
Stress de la revente : si les travaux dépassent trop, le prix global (achat + rénovation) peut rattraper, voire dépasser la valeur du bien fini, annulant tout l’intérêt économique du projet.
Conseil pratique avant de se lancer :
Faites au minimum :
- Une visite avec un expert en structure et rénovation.
- Un chiffrage travaux auquel il faudra rajouter 20 à 30% de marge de sécurité.
- Une vérification des règles d’urbanisme (PLU, ABF, risques).
En tant que photographe immobilier, j’ai vu des projets de ruines aboutir magnifiquement…
La clé ?
Une préparation rigoureuse et un budget réaliste.
Si vous envisagez ce type de projet en Dordogne, n’hésitez pas à me contacter pour un accompagnement photographique qui valorisera votre bien, avant comme après travaux. Et si vous êtes agent immobilier je suis à votre disposition pour une mise en valeur.
